Achat d'un logement en copropriété

Se renseigner sur le logement

Visiter le bien

La visite sur place vous permet non seulement de découvrir les caractéristiques du logement, mais aussi de vous rendre compte de l'état d'entretien des parties communes (escalier, ascenseur, local à vélos, local poubelles...).

Vous pouvez également visiter le quartier pour prendre connaissance d'éventuelles contraintes environnementales.

À savoir

Si le bien se situe dans une zone de risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), un état des risques (particuliers) doit vous être remis lors de la première visite.

Faire une offre d'achat

Vous pouvez transmettre une offre d'achat (particuliers) au vendeur. Cette étape est facultative, elle vous permet de formaliser votre offre et son montant par écrit.

Pour être valide, elle doit comporter ces indications :

• Date

• Durée de validité

• Mention de l'appartement concerné

• Prix proposé

Si le propriétaire l'accepte vous êtes engagé.

Attention

Vous ne devez pas verser de somme lors de l'acceptation de l'offre d'achat, sous peine de nullité de l'offre.

Signer une promesse de vente

La signature d'une promesse de vente (particuliers) n'est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente.

La promesse peut être réalisée sous l'une des 2 formes suivantes :

• Acte sous signature privée

• Acte authentique, cette forme est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois

Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, le vendeur vous remet des documents et des diagnostics. Ils vous informent sur les caractéristiques du bien. Ils sont annexés à la promesse de vente.

À noter

Si vous êtes déjà propriétaire d'un lot dans cette copropriété, vous recevez uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.

Informations sur la situation financière de la copropriété

1. Montants des charges courantes du budget prévisionnel (particuliers) et des charges hors budget prévisionnel (particuliers)payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente

2. Lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux (particuliers) rattachée au lot et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur

3. Sommes que l'acheteur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires (particuliers) par exemple, montant d'une avance de trésorerie (particuliers)

4. État global des impayés de charges (particuliers)au sein du syndicat des copropriétaires (particuliers) et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

À noter

Les informations des points 3 et 4 ne sont pas nécessaires lorsque la copropriété comporte moins de 10 lots et que le budget prévisionnel des 3 dernières années est inférieur à 15 000 €.

Verser un acompte 

Si la promesse de vente prévoit le versement d'un acompte, il est versé à la fin du délai de rétractationde 10 jours.

À savoir

Le fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.

Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

• Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)

• Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation)

Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.

Se rétracter, se désengager

Après la signature d'une promesse de vente (particuliers), vous avez obligatoirement un délai pour revenir sur votre engagement sans motif et sans indemnité à verser : le délai de rétractation.

Par la suite, seule une condition inscrite dans le compromis vous permet de vous désengager sans pénalité si elle s'avère irréalisable : il s'agit d'une condition suspensive.

Délai de rétractation

Le délai pour vous rétracter est de 10 jours.

Il débute le lendemain de la 1^re présentation de la lettre RAR qui vous notifie la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

Si la promesse de vente (particuliers) vous est remise directement, vous devez y inscrire de votre main les mentions suivantes : " remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... " et : " Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ".

Le délai de rétractation ne commence que si vous avez reçu les documents suivants :

1. Fiche synthétique (particuliers)des données financières et techniques de la copropriété

2. Règlement de copropriété (particuliers) et état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs publiés

3. Procès-verbaux des assemblées générales (particuliers) des 3 dernières années

4. Montant des charges courantes du budget prévisionnel (particuliers) et des charges hors budget prévisionnel (particuliers) payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente

5. Lorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux (particuliers) rattachée au lot et dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur

6. Sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires (particuliers) par exemple, montant d'une avance de trésorerie (particuliers)

7. État global des impayés de charges (particuliers)au sein du syndicat des copropriétaires (particuliers) et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

À noter

Les documents 6 et 7 ne sont pas à fournir si l'appartement se trouve dans une copropriété de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel des 3 dernières années est inférieur à 15 000. €

Si l'ensemble de ces documents ne vous a pas été remis, le délai de rétractation ne démarre qu'à compter du lendemain du jour où vous les recevez.

Pour vous rétracter, vous devez notifier au vendeur votre volonté de renoncer à la vente avant la fin du délai de rétractation par lettre RAR .

Si vous avez versé un acompte, le professionnel de l'immobilier qui le détient doit vous le restituer dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

À savoir

Si le dernier jour du délai de rétractation ou de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.

Condition suspensive

Vous pouvez inscrire dans la promesse de vente (particuliers) des conditions suspensives à l'achat du bien.

Exemple

Vous souhaitez acheter un appartement à condition de pouvoir transformer le balcon existant en véranda. Cette condition inscrite dans la promesse de vente vous permet de vous désengager si la demande auprès des services d'urbanisme est rejetée.

À savoir

La promesse de vente doit obligatoirement comporter une condition suspensive d'obtenir un prêt immobilier (particuliers)s'il est nécessaire au financement de l'achat.

Assurer le logement

Lors de la vente, le contrat d'assurance habitation (particuliers) du vendeur vous est transféré automatiquement. Cela évite que l'habitation reste sans assurance, même pendant une courte période.

Aprés la vente, vous avez la possibilité, tout comme l'assureur, de résilier le contrat transféré.

Le syndic souscrit un contrat d'assurance pour les parties communes de la copropriété (particuliers).

Payer le prix du bien immobilier

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.

Si vous avez un apport, vous devez réaliser un virement sur le compte du notaire.

Le versement du montant d'un prêt est demandé directement par le notaire à votre banque.

Les frais d'acte notarié (particuliers) sont également payés à la signature de l'acte de vente.

Vous pouvez estimer le montant des frais d'acquisition à l'aide de ce simulateur :

Signer l'acte authentique de vente

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire que vous choisissez. Si le vendeur souhaite également l'intervention de son notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire pour vous.

Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Lors de sa signature, vous devez avoir reçu les documents suivants en cours de validité :

• Constat de risque d'exposition au plomb

• Etat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)

• Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment

• Etat de l'installation intérieure de gaz

• Etat de l'installation intérieure d'électricité

• Rapport de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif ou d'assainissement collectif dans les zones où les rejets d'eaux usées et pluviales peuvent avoir une incidence sur les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine

En l'absence de l'un de ces documents, le vendeur devra garantir le vice caché correspondant.

En l'absence de l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles, vous pouvez demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si le logement se situe dans une zone de risque.

L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.

Le notaire assure ensuite la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière.

Recevoir les clefs et le titre de propriété

Les clefs du bien vous sont données après la signature de l'acte définitif.

Le notaire assure ensuite la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière. Il vous notifie la copie de l'acte de propriété en main propre, par lettre RAR ou par un commissaire de justice (particuliers).

Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue le titre de propriété.

Le délai de réception de cette copie est d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.

Informer le syndic

Le syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.

La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :

• Vos nom, prénoms et domicile et, sous réserve de votre accord, votre adresse électronique

• Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

• Conditions de remboursement de l'emprunt collectif (particuliers) en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. (particuliers)Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre le vendeur et vous.

Aprés la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par le vendeur ou par vous (particuliers) suivant la nature de la dépense.

Le vendeur paie la provision exigible du budget prévisionnel (particuliers). Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.

Par contre, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.

Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.

À savoir

Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès du vendeur ou de vous en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec le vendeur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous mais pas au syndic.

Se renseigner sur le logement

Visiter le bien

La visite sur place vous permet non seulement de découvrir les caractéristiques du logement, mais aussi de vous rendre compte de l'état d'entretien des parties communes (escalier, ascenseur, local à vélos, local poubelles...).

Vous pouvez également visiter le quartier pour prendre connaissance d'éventuelles contraintes environnementales.

À savoir

Si le bien se situe dans une zone de risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), un état des risques (particuliers) doit vous être remis lors de la première visite.

Faire une offre d'achat

Vous pouvez transmettre une offre d'achat (particuliers) au vendeur. Cette étape est facultative, elle vous permet de formaliser votre offre et son montant par écrit.

Pour être valide, elle doit comporter ces indications :

• Date

• Durée de validité

• Mention de l'appartement concerné

• Prix proposé

Si le propriétaire l'accepte vous êtes engagé.

Attention

Vous ne devez pas verser de somme lors de l'acceptation de l'offre d'achat, sous peine de nullité de l'offre.

Recevoir l'acte authentique

Le notaire rédige et vous transmet un projet d'acte définitif de vente. (particuliers) Vous avez alors un délai minimum de 10 jours pour réfléchir avant de vous engager définitivement en le signant.

Le projet d'acte doit être accompagné des informations suivantes :

Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété

1. Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriété (particuliers)

2. Règlement de copropriété (particuliers) et état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes modificatifs publiés

3. Procès-verbaux des assemblées générales (particuliers) des 3 dernières années

4. État global des impayés de charges (particuliers) de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

5. Carnet d'entretien (particuliers) de l'immeuble

6. Notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (particuliers)

7. Conclusions du diagnostic technique global (particuliers) (DTG) s'il existe dans la copropriété

À savoir

Si vous êtes déjà propriétaire d'un lot dans cette copropriété, vous recevez uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.

Renoncer à l'achat

Lettre de renonciation

Vous devez notifier au vendeur votre volonté de renoncer à l'achat avant la fin du délai de réflexion par lettre RAR .

À noter

Si le dernier jour du délai de rétractation ou de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.

Assurer le logement

Lors de la vente, le contrat d'assurance habitation (particuliers) du vendeur vous est transféré automatiquement. Cela évite que l'habitation reste sans assurance, même pendant une courte période.

Aprés la vente, vous avez la possibilité, tout comme l'assureur de résilier le contrat transféré.

Le syndic souscrit un contrat d'assurance pour les parties communes de la copropriété (particuliers).

Signer l'acte authentique

L'acte authentique de vente est signé devant un notaire que vous choisissez. Si le vendeur souhaite également l'intervention de son notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire pour vous.

Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.

Lors de sa signature, vous devez avoir reçu les documents suivants en cours de validité :

• Constat de risque d'exposition au plomb (particuliers)

• État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante) (particuliers)

• État relatif à la présence de termites (particuliers) dans le bâtiment

• État de l'installation intérieure de gaz (particuliers)

• État de l'installation intérieure d'électricité (particuliers)

• Rapport de contrôle de l'installation d'assainissement non collectif ou d'assainissement collectif dans les zones où les rejets d'eaux usées et pluviales peuvent avoir une incidence sur les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine

En l'absence de l'un de ces documents, le vendeur devra garantir le vice caché (particuliers)correspondant.

En l'absence de l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles (particuliers), vous pouvez demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si le logement se situe dans une zone de risque.

L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété (particuliers)au registre des copropriétés.

Payer le prix du bien immobilier

Afin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.

Si vous avez un apport, vous devez réaliser un virement sur le compte du notaire.

Le versement du montant d'un prêt est demandé directement par le notaire à votre banque.

Les frais d'acte notarié (particuliers) sont également payés à la signature de l'acte de vente.

Vous pouvez estimer le montant des frais d'acquisition à l'aide de ce simulateur :

Recevoir les clefs et le titre de propriété

Les clefs du bien vous sont remises après la signature de l'acte définitif.

Le notaire assure ensuite la publication de l'acte de vente au service de publicité foncière. Il vous notifie la copie de l'acte de propriété en main propre, par lettre RAR ou par un commissaire de justice (particuliers).

Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue le titre de propriété.

Le délai de réception de cette copie est en général d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.

Informer le syndic

Le syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.

La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :

• Vos nom, prénoms et domicile et, sous réserve de votre accord, votre adresse électronique

• Nom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électronique

• Conditions de remboursement de l'emprunt collectif (particuliers) en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. (particuliers)Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre le vendeur et vous.

Aprés la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par le vendeur ou par vous (particuliers) suivant la nature de la dépense.

Le vendeur paie la provision exigible du budget prévisionnel (particuliers). Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.

Par contre, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.

Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.

À savoir

Les appels de charges sont faits par le syndic soit auprès du vendeur ou de vous en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec le vendeur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous mais pas au syndic.