Quelles sont les règles d'un bail mobilité ?

Le bail mobilité est un bail signé entre le propriétaire d'un logement meublé et un locataire considéré comme occupant temporaire (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle...). Le bail est d'une durée allant de 1 à 10 mois. Il est interdit de renouveler un bail mobilité.

Pour quel locataire ?

Seules certaines personnes peuvent être le locataire (ou colocataire) d'un bail mobilité.

Lorsque le bail débute (date qui peut être différente de celle de la signature du bail), le locataire doit se trouver dans l'une des situations suivantes :

Formation professionnelle
Études supérieures
Contrat d'apprentissage
Stage
Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique
Mutation professionnelle
Mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle

À savoir

il existe une liste des justificatifs (particuliers) que le propriétaire (ou l'agent immobilier) peut exiger du futur locataire.

Pour quel logement ?

Logement décent (surface minimum)

Le logement doit être décent (particuliers), c'est-à-dire qu'il doit être d'une surface minimum, comporter certains équipements minimums, avoir une consommation énegétique maximum, ne pas nuire à la santé ou à la sécurité du locataire et ne pas être infesté de nuisibles ou de parasites.

Logement meublé

En tant que logement meublé, il doit en outre comporter au minimum les meubles suivants :

Literie avec couette ou couverture
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-onde
Réfrigérateur
Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
Ustensiles de cuisine
Table
Sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

Durée du bail

Le bail mobilité est conclu pour au minimum 1 mois et au maximum 10 mois.

Ce bail est non renouvelable et non reconductible.

La durée du bail peut être modifiée 1 fois par avenant, mais la durée totale ne peut pas dépasser 10 mois.

Quand le bail s'achève, si le locataire et le propriétaire signent un nouveau bail pour le même logement, alors ce nouveau bail est obligatoirement un bail d'habitation "classique" (particuliers).

Contenu du bail

Cas général

Contenu obligatoire

Le bail est fait par écrit.

Il contient les renseignements suivants :

Nom du propriétaire et son adresse, ou dénomination et siège social de son mandataire (par exemple, agence immobilière)
Nom du locataire
Date de prise d'effet du bail (date à laquelle le bail entre en vigueur)
Durée du bail (si cette durée n'est pas indiquée, le bail mobilité n'est pas applicable)
Motif justifiant le droit du locataire à un bail mobilité (si ce motif n'est pas indiqué, le bail mobilité n'est pas applicable)
Phrase indiquant le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (si la phrase n'est pas écrite, le bail mobilité n'est pas applicable)
Consistance, destination, surface habitable du logement
Désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, si besoin, énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble faisant l'objet d'un usage commun et des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (par exemple, la fibre)
Montant du loyer et ses modalités de paiement (paiement mensuel, trimestriel...)
Montant et date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location
Phrase indiquant que le propriétaire a interdiction de demander au locataire un dépôt de garantie

Contenu interdit

Le bail mobilité ne peut pas contenir les clauses suivantes :

Les clauses interdites dans un bail d'habitation meublé (particuliers)
Une clause qui prévoit un dépôt de garantie
Une clause qui prévoit une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions
Une clause qui prévoit le renouvellement ou la reconduction du bail mobilité

Diagnostic technique

Le bail doit comporter en annexe un diagnostic technique immobilier (particuliers).

Le logement loué fait partie d'une copropriété

Contenu obligatoire

Le bail est fait par écrit et contient les renseignements suivants :

Nom du propriétaire et son adresse, ou dénomination et siège social de son mandataire (exemple : agence immobilière)
Nom du locataire
Date de prise d'effet du bail (date à laquelle le bail entre en vigueur)
Durée du bail (si cette durée n'est pas indiquée, le bail mobilité n'est pas applicable)
Motif justifiant le droit du locataire à un bail mobilité (si ce motif n'est pas indiqué, le bail mobilité n'est pas applicable)
Phrase indiquant le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (si la phrase n'est pas écrite, le bail mobilité n'est pas applicable)
Consistance, destination, surface habitable du logement
Désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, si besoin, énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble faisant l'objet d'un usage commun et des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (par exemple, la fibre)
Montant du loyer et ses modalités de paiement (paiement mensuel, trimestriel...)
Montant et date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location
Phrase indiquant que le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie

Contenu interdit

Le bail mobilité ne peut pas contenir les clauses suivantes :

Clauses interdites dans un contrat de location meublé (particuliers)
Clause prévoyant dépôt de garantie
Clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions
Clause prévoyant le renouvellement ou la reconduction du bail mobilité

Extraits du règlement de copropriété

Le propriétaire doit fournir au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant ou précisant les points suivants :

Destination de l'immeuble
Jouissance et usage des parties privatives et communes
Quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges

Diagnostic technique

Le bail doit comporter en annexe un diagnostic technique immobilier (particuliers).

Dépôt de garantie et caution

Le propriétaire a interdiction de demander un dépôt de garantie.

Le propriétaire est autorisé à demander une caution. Dans ce cas, le locataire peut notamment recourir à la , y compris s'il est étudiant.

À savoir

il existe une liste des justificatifs (particuliers) que le propriétaire peut exiger de la caution.

Loyer

Les règles de fixation du loyer dépend de la commune du logement.

Il existe 3 types de communes :

les communes de Paris, Est Ensemble, Lille (Hellemmes, Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine commune
les communes en zone tendue
les autres communes

Pour savoir si le logement est situé en zone tendue, vous pouvez utiliser ce simulateur :

Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers) - Simulateur

Paris, Est Ensemble, Lille (Hellemmes, Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Plaine commune

Le loyer est soumis à l'encadrement des loyers (particuliers).

Son montant ne peut pas être révisé en cours de bail.

À savoir

le loyer et les charges récupérables sont dus durant le préavis (congé) du locataire, sauf si celui-ci est remplacé par un autre locataire en accord avec le propriétaire.

Zone tendue

Le loyer est soumis à l'encadrement des loyers (particuliers).

Son montant ne peut pas être révisé en cours de bail.

À savoir

le loyer et les charges récupérables sont dus durant le préavis (congé) du locataire, sauf si celui-ci est remplacé par un autre locataire en accord avec le propriétaire.

Autre commune

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

Son montant ne peut pas être révisé en cours de bail.

À savoir

le loyer et les charges récupérables sont dus durant le préavis (congé) du locataire, sauf si celui-ci est remplacé par un autre locataire en accord avec le propriétaire.

Charges locatives

Les charges locatives sont payées au propriétaire sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer.

Le montant du forfait et la périodicité de versement (chaque mois, tous les 3 mois...) sont inscrits dans le bail. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport au dernier décompte par nature de charges.

Chaque mois, le propriétaire doit transmettre l'évaluatiuon de la consommation de chaleur, de froid, d'eau chaude sanitaire du logement, lorsque l'immeuble est doté de compteurs individuels d'énergie thermique télé-relevables, d'appareils de mesure télé-relevables permettant de déterminer la quantité de froid, d'un dispositif d'individualisation des frais d'eau chaude sanitaire.

Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, le propriétaire doit transmettre les informations qu'il reçoit du syndic.

À savoir

le loyer et les charges sont dus par le locataire pendant tout le préavis (congé), sauf s'il est remplacé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le propriétaire.

Les charges locatives sont les suivantes :

Employé d'immeuble (non logé sur place) ou gardien/concierge (habitant sur place)

Employé d'immeuble

Le salaire versé à l'employé d'immeuble, et les charges sociales et fiscales qui y sont liées, sont récupérables en totalité (à 100 %) par le propriétaire.

Mais certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :

Salaire en nature
Intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise
Indemnités et primes de départ à la retraite
Indemnités de licenciement
Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise
Participation de l'employeur au comité d'entreprise
Participation de l'employeur à l'effort de construction
Cotisation à la médecine du travail

Gardien ou concierge (ayant un logement de fonction)

Le salaire versé au gardien et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à :

75 % de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles,
40 % de leur montant, s'il n'assure que l'une ou l'autre des ces 2 tâches.

Toutefois, certaines dépenses ne font pas partie des charges récupérables :

Salaire en nature
Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise
Indemnités et primes de départ à la retraite
Indemnités de licenciement
Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise
Participation de l'employeur au comité d'entreprise
Participation de l'employeur à l'effort de construction
Cotisation à la médecine du travail

Ascenseurs et monte-charge

Certaines dépenses concernant l'ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Notamment :

Électricité
Exploitation de l'appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents)
Fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine)
Menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles

À savoir

Le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n'est pas une charge récupérable par le propriétaire.

Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Certaines dépenses concernant l'eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment :

Eau froide et chaude de l'ensemble des occupants
Eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration
Eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs
Produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau
Fourniture d'énergie quelle que soit sa nature
Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée
Réparation des fuites sur joints

Installations individuelles

Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les éléments suivants :

Chauffage et production d'eau chaude
Distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau)

Parties communes intérieures

Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l'immeuble concernent notamment celles concernant les éléments suivants :

Électricité
Fourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection
Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
Réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur
Frais de personnel d'entretien

Espaces extérieurs

Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des éléments suivants :

Voies de circulation
Aires de stationnement
Abords des espaces verts
Équipements de jeux pour enfants

Taxes et redevances

Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les suivantes :

Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (particuliers)
Taxe de balayage
Redevance assainissement (particuliers)

Quittance

Le locataire peut demander au propriétaire de lui transmettre gratuitement une quittance de loyer, contre le paiement complet du loyer (charges comprises). Ce document indique que toutes les sommes dues ont été payées.

Si le locataire ne paie qu'une partie du loyer, le propriétaire doit lui délivrer un simple reçu.

Il est possible d'utiliser ce modèle de lettre pour demander au propriétaire l'envoi d'une quittance :

Demander une quittance de loyer à son propriétaire (bailleur) - Modèle de document

Changement de propriétaire en cours de bail

Le propriétaire peut vendre le logement, ou le cèder gratuitement, alors que le bail mobilité est en cours.

Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire :

Son nom ou dénomination
Son domicile ou siège social
Nom et adresse de l'agence immobilière (si nécessaire)

Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.

Sous-location

La sous-location (particuliers) est possible, à la condition que le locataire obtienne l'accord écrit du propriétaire.

Fin de bail

Départ du locataire

Le locataire peut mettre fin au bail mobilité à tout moment, mais il doit en avertir à l'avance le propriétaire du logement (ou l'agence immobilière si le logement est géré par une agence). Pour cela, il doit lui donner congé et respecter un délai d e préavis d'un mois.

Il peut le faire de la façon suivante :

Soit par lettre recommandée avec accusé de réception
Soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier)
Soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé

Contenu du congé

Le locataire peut rédiger son congé à partir de ce modèle de lettre suivant :

Début du délai de préavis

Le délai de préavis court à partir du jour :

de la réception de la lettre recommandée par le propriétaire (ou l'agence immobilière)
ou de la signification de l'acte du commissaire de justice
ou de la remise en main propre

Exemple

Une lettre de congé reçue par son destinataire le 5 septembre fait courir un préavis d'un mois jusqu'au 5 octobre à minuit (et non jusqu'au 30 octobre).

Lorsque les dates ne sont pas identiques, il s'agit du dernier jour de ce mois : un délai d'un mois partant du 30 janvier expire le 28 février, ou le 29 février pour les années bissextiles.

Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans ce calcul. Si le préavis finit un dimanche, il finit ce jour-là, et non le vendredi précédent ou le lundi suivant.

Conséquence sur la paiement du loyer et des charges

Le loyer et les charges sont dus durant la période du préavis donné par le locataire, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le propriétaire (ou l'agence immobilière).

Si le délai de préavis prend fin en cours de mois, le montant du loyer et des charges que vous devez pour ce dernier mois est proportionnel au nombre de jours durant lesquels vous avez disposé du logement :

Exemple

Lorsque le dernier mois de préavis a 30 jours, et que le préavis prend fin le 5, le montant dû pour le dernier mois équivaut à 5/30^e du montant mensuel.
Lorsque le dernier mois de préavis a 31 jours, et que le préavis prend fin le 5, le montant dû pour le dernier mois équivaut à 5/31^e du montant mensuel.
Lorsque le dernier mois de préavis a 28 jours, et que le préavis prend fin le 5, le montant dû pour le dernier mois équivaut à 5/28^e du montant mensuel.
Lorsque le dernier mois de préavis a 29 jours, et que le préavis prend fin le 5, le montant dû pour le dernier mois équivaut à 5/29^e du montant mensuel.

Locataire avec un bail mobilité : donner son préavis (congé) au propriétaire du logement - Modèle de document

Le propriétaire veut récupérer le logement

À l'échéance du bail, le propriétaire n'a pas besoin de donner son congé (préavis) au locataire pour mettre un terme au bail mobilité.

Le locataire veut rester dans le logement

La durée du bail peut être modifiée 1 fois par avenant, mais la durée totale ne peut pas dépasser 10 mois.

À l'échéance du bail, le locataire et le propriétaire peuvent signer un nouveau bail pour le même logement, mais ce nouveau bail est obligatoirement un bail d'habitation "classique" (particuliers).

Recours en cas de litige

Les démarches à effectuer dépendent notamment du type de litige.

À savoir

quel que soit le litige, le locataire doit continuer à payer le loyer et les charges. Seul le juge peut décider de bloquer le versement du loyer (hors charges) au propriétaire, dans l'attente du résolution du litige.

Ameublement

Pour être considéré comme logement meublé, le logement à louer doit comporter au minimum les meubles suivants :

Literie avec couette ou couverture
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-onde
Réfrigérateur
Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
Ustensiles de cuisine
Table
Sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...)

En cas de litige, la démarche à faire dépend du montant du litige :

Litige inférieur ou égal à 5 000 €

Courrier recommandé

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

Conciliation (obligatoire)

Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice (particuliers).

Cette démarche est gratuite.

Saisir le juge

Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement loué.

Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

Le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de la liste de meubles indispensables.

Litige supérieur à 5 000 €

Courrier recommandé

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

Conciliation (facultative)

Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, il peut être utile d'engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice (particuliers).

Cette démarche est facultative.

Elle est toujours gratuite.

Saisir le juge

Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement loué.

Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

Le juge peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non respect de la liste de meubles indispensables.

Bail

En cas de litige, la démarche à faire dépend du montant du litige :

Litige inférieur ou égal à 5 000 €

Courrier recommandé

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

Conciliation (obligatoire)

Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice (particuliers).

Cette démarche est gratuite.

Saisir le juge

Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement loué.

Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

Litige supérieur à 5 000 €

Courrier recommandé

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

Conciliation (facultative)

Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, il peut être utile d'engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice (particuliers).

Cette démarche est facultative.

Elle est toujours gratuite.

Saisir le juge

Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement loué.

Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

État des lieux d'entrée et de sortie

En cas de litige, la démarche à faire dépend du montant du litige :

Litige inférieur ou égal à 5 000 €

Courrier recommandé

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

Conciliation (obligatoire)

Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, vous devez engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice (particuliers).

Cette démarche est gratuite.

Saisir le juge

Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement loué.

Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

Litige supérieur à 5 000 €

Courrier recommandé

Si vous ne parvenez pas à parler à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant), vous pouvez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.

Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos...).

Conciliation (facultative)

Si vous n'obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, il peut être utile d'engager une conciliation auprès d'un conciliateur de justice (particuliers).

Cette démarche est facultative.

Elle est toujours gratuite.

Saisir le juge

Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection (particuliers) du tribunal dont dépend le logement loué.

Vous avez 3 ans pour le faire, après l'apparition du litige.

Logement non décent

Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence (particuliers).

Le propriétaire reconnaît la non décence

Le locataire fait préciser par lettre recommandé avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.

Le propriétaire conteste

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si après un délai de 2 mois, la mise en demeure est restée sans réponse ou le désaccord persiste, le locataire ou le propriétaire peut saisir le greffe du tribunal.

Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable un conciliateur de justice (particuliers).